시공자 바꾸면 공사비 낮아질까? 분담금 폭탄 주의

한눈에 보기

재건축 단지에서 기존 시공자와 계약을 끊는 사례가 늘고 있다.

시공자를 바꿔도 공사비가 오르고 거액의 배상금을 물 수 있다.

시공자 교체 안건을 투표할 때 손실과 이익을 꼼꼼히 따져야 한다.

무엇이 문제인가

정비사업 조합과 시공자 사이의 갈등이 끊이지 않고 있다. 마감재 수준과 공사비 인상 문제로 기존 시공자와 계약을 해지하는 현장이 많다. 예전 조건으로 공사하기 어렵다는 건설사와 비용 부담을 덜려는 조합이 맞선다.

계약을 끊고 새 시공자를 찾아도 사업성이 좋아지는 경우는 드물다. 재입찰을 거치는 동안 시장 물가가 올라 공사비가 인상되는 사례가 잦다.

서울의 한 재건축 단지는 새 시공자를 찾는 데 2년 가까운 시간을 썼다. 오랜 기다림 끝에 새 계약을 맺었지만 면적당 공사비는 기존보다 크게 올랐다. 다른 지역의 재개발 구역도 사정은 비슷하다.

새 시공자를 맞이하며 확정한 공사비가 기존 건설사의 요구액보다 높았다. 시공자 교체로 비용을 아끼려던 조합의 애초 기대가 무너진 셈이다.

코로나19 사태 이후 원자재 가격과 인건비가 가파르게 올랐다. 건설사들은 과거 계약 조건으로는 사업을 유지하기 어렵다며 공사비 증액을 요구한다. 조합은 과도한 인상을 받아들이면 조합원 분담금이 크게 늘어난다며 반발한다.

최근 넉 달 사이에만 한 건설사가 세 곳의 현장에서 계약 해지 통보를 받았다. 조합이 건설사의 공사비 증액 요구와 사업비 대여 중단을 문제 삼은 결과다.

다른 건설사는 마감재 상향 요구를 둘러싼 이견으로 선정 13개월 만에 쫓겨났다. 계약 해지를 당한 건설사들은 시공권 상실에 따른 법적 대응을 준비하고 있다. 기존 시공자와의 법적 분쟁은 사업 지연과 막대한 비용 증가로 이어진다.

과거 일부 단지는 시공자를 바꾼 뒤 수년 동안 긴 법적 분쟁을 겪었다. 법원 판결에 따라 거액의 손해배상금과 지연손해금을 물어주기도 했다. 새 시공자를 뽑아도 법원이 기존 계약 해지에 제동을 걸어 사업이 멈추기도 한다.

한 대형 사업장은 기존 시공자가 낸 가처분 신청을 법원이 받아들였다. 본안 판결이 나올 때까지 기존 시공자 지위를 인정해 사업이 멈춰 섰다. 소송 비용과 사업 지연에 따른 금융 비용이 더해지면 조합원의 경제적 타격이 크다.